(“Службени гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015)
I Основные положения
Статья 1
Купля-продажа недвижимости осуществляется свободно, если законом не предусмотрено иное.
Под недвижимостью, в смысле настоящего закона, понимаются: земельные участки (сельскохозяйственные, строительные, лесные и лесные участки), здания (офисные, жилые, жило-офисные, экономические и другие) и другие строения, а также отдельные части зданий (квартиры, офисные помещения, гаражи и гаражные места), на которых может существовать отдельное право собственности (далее — недвижимость).
Статья 2
Купля-продажа недвижимости, в смысле настоящего закона, представляет собой передачу права собственности на недвижимость юридическим актом, с возмездием или без возмездия.
Под куплей-продажей недвижимости понимается также передача права пользования недвижимостью в общей собственности с одного на другого носителя права пользования недвижимостью в общей собственности.
Статья 3
При передаче права собственности на здание или другое строение одновременно передается право собственности на земельный участок, на котором расположено здание, а также на земельный участок, который служит для обычного использования здания.
Земельный участок, который служит для обычного использования здания, определяется договором о передаче недвижимости, а если это не предусмотрено договором, применяются правила, предусмотренные нормативными актами о планировании и строительстве, которыми определяется земельный участок, который служит для обычного использования здания.
При передаче права собственности на здание, построенное на земельном участке, на котором владелец здания не имеет права собственности, а только право пользования или аренды, передается также право пользования или аренды на земельном участке, на котором расположено здание, а также на земельном участке, который служит для обычного использования здания.
Статья 4
Договор о передаче недвижимости заключается в форме нотариально заверенного (солемнизированного) документа.
За сделку, указанную в пункте 1 настоящей статьи, исключительно компетентен нотариус на территории которого находится недвижимость, которая является предметом договора.
Если недвижимость, которая является предметом договора, находится на территории нескольких нотариусов, компетентен каждый из этих нотариусов.
Договор, который не заключен в соответствии со статьями 1-3 настоящей статьи, не имеет правового действия.
Статья 4а
Если нотариус на основании проверки в реестре недвижимости или по другому основанию обнаруживает, что объектом договора о передаче недвижимости является строение или отдельная часть здания, для которой не выдано разрешение на использование или для которой в настоящее время проводится процедура легализации, он обязан предупредить стороны договора об этом и внести соответствующее предупреждение в соответствии с правилами, урегулированными законодательством о нотариальной деятельности, а если стороны договора противятся внесению предупреждения, нотариус отказывается от выполнения запрошенного официального действия.
Статья 4b
Если нотариус на основании проверки специального реестра договоров о передаче недвижимости обнаруживает, что подписи на договоре о передаче той же самой недвижимости уже были заверены в суде, что был составлен нотариальный протокол о передаче той же самой недвижимости либо что был заверен (солемнизирован) договор о передаче той же самой недвижимости, и продавец является тем же лицом, нотариус обязан предупредить стороны договора об этом и внести соответствующее предупреждение в соответствии с правилами, урегулированными законодательством о нотариальной деятельности, а если стороны договора противятся внесению предупреждения, нотариус отказывается от выполнения запрошенного официального действия.
Статья 4в
Нотариус, который заверил (солемнизировал) договор о передаче недвижимости, обязан немедленно предоставить заверенную копию этого договора суду, который компетентен для ведения специального реестра договоров о передаче недвижимости.
Нотариус, который заверил (солемнизировал) договор о передаче недвижимости, обязан предоставить заверенную копию этого договора органу, ответственному за установление и сбор государственных поступлений, в течение десяти дней со дня заключения договора.
Статья 4г
Основной суд ведет специальный реестр договоров о передаче недвижимости, находящихся на его территории. Специальный реестр содержит информацию об участниках договора, информацию о недвижимости и информацию о нотариальном протоколе о договоре о передаче недвижимости или о договорах о передаче недвижимости, заверенных (солемнизированных) нотариусами. Право доступа к специальному реестру имеют все нотариусы.
Правила, более подробно регулирующие ведение специального реестра из пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются министром, ответственным за юстицию.
II Право преимущественной покупки
Статья 5
Совладелец недвижимости, который намерен продать свою долю совладения, обязан предложить ее на продажу другим совладельцам.
В случае, если существует несколько совладельцев, преимущество в осуществлении права преимущественной покупки имеет совладелец с более крупной долей собственности.
Если существует несколько совладельцев, которые согласно пункту 2 этой статьи имели бы право на преимущественную покупку, совладелец недвижимости имеет право самостоятельно решить, кому из них продать свою долю недвижимости.
Статья 6
Владелец, который намерен продать сельскохозяйственные угодья, обязан предложить их предварительно владельцу соседних сельскохозяйственных угодий.
В случае, если существует несколько владельцев соседней земли, у чьих сельскохозяйственных угодий существует граница с продаваемыми сельскохозяйственными угодьями, преимущество в осуществлении права преимущественной покупки имеет владелец соседней земли, у чьих сельскохозяйственных угодий в основном существует граница с продаваемой землей. Если существует несколько владельцев соседней земли, чьи сельскохозяйственные угодья имеют равные границы с землей продавца, преимущество имеет владелец соседней земли с наибольшей площадью.
В осуществлении права преимущественной покупки владелец соседней земли следует после совладельцев земли, которая является объектом продажи.
Статья 7
Предложение из ст. 5. и 6. этого закона, которое одновременно передается всем субъектам права преимущественной покупки, должно содержать данные о недвижимости, цене и других условиях продажи.
Предложение должно быть в письменной форме.
Владелец права преимущественной покупки обязан в течение 15 дней с момента получения предложения письменно выразить свое мнение о предложении.
Предложение и заявление о принятии предложения из пунктов 1 и 3 этой статьи должны быть сделаны рекомендованным письмом.
Статья 8
Если обладатель права предварительной покупки, которому было сделано предложение, в течение 15 дней с момента получения предложения не выразит своего согласия согласно статье 7 пункту 3 этого закона, что он принимает предложение, продавец может продать недвижимость другому лицу, но не на более выгодных условиях.
Статья 9
Если обладатель права предварительной покупки не принимает предложение, а владелец не продает эту недвижимость третьему лицу в течение одного года с момента отказа от предложения, он обязан, в случае повторной продажи, действовать в соответствии с положениями статей 5-7 этого закона.
Статья 10
Если продавец продал недвижимость, не предложив предварительную покупку обладателю права предварительной покупки или продал недвижимость по более выгодным условиям, чем условия предложения, обладатель права предварительной покупки может подать иск о том, чтобы договор купли-продажи недвижимости был объявлен недействительным по отношению к нему и чтобы недвижимость была продана и передана ему по тем же условиям.
Иск, предусмотренный в пункте 1 этой статьи, может быть подан в компетентный суд в течение 30 дней с момента, когда обладатель права предварительной покупки узнал о продаже данной недвижимости, но не позднее двух лет с момента заключения договора купли-продажи недвижимости.
Если договор купли-продажи недвижимости не был заключен в форме, предусмотренной этим законом, и недвижимость была передана покупателю во владение, это будет считаться нарушением права предварительной покупки, и лицо, обладающее этим правом, может подать иск о его осуществлении.
Иск, предусмотренный в пункте 3 этой статьи, может быть подан в компетентный суд в течение одного года с момента узнавания о передаче владения, но не позднее двух лет с момента передачи недвижимости покупателю во владение.
Истец обязан одновременно с подачей иска по пункту 1 и 3 этой статьи внести в суд соответствующую сумму, равную рыночной стоимости недвижимости на день подачи иска.
III СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 11
Недействителен договор о передаче недвижимости, заключенный при условиях наличия давления и насилия, либо в условиях и обстоятельствах, при которых была нарушена или не обеспечена безопасность людей и имущества, осуществление защиты свобод, прав и обязанностей граждан или законности и равноправия граждан.
Статья 12
Недвижимость в государственной собственности может быть отчуждена в соответствии с законом, регулирующим государственную собственность, если специальным законом не предусмотрено иное.
Сельскохозяйственные и строительные участки, леса и лесные участки, а также портовые участки не могут быть отчуждены из государственной собственности, если законом не предусмотрено иное.
Статья 13
Собственник недвижимости может односторонним заявлением отказаться от права собственности на недвижимость в пользу Республики Сербии, автономной области или местного самоуправления.
Заявление об отказе, в смысле пункта 1 настоящей статьи, дается в форме нотариально удостоверенного документа и служит основанием для внесения в государственный реестр недвижимости и прав на них.
У подателя заявления будет запрошено представить выписку из государственного реестра недвижимости и прав на них, либо другой соответствующий документ, на основании которого будет установлено его собственничество недвижимости, перед подписанием заявления.
Нотариус передаст подписанное заявление вместе с приложенными документами в течение 15 дней Республиканскому управлению по имуществу Республики Сербии, или компетентному органу автономной области или местного самоуправления, для начала процедуры регистрации права и определения способа использования данной недвижимости.
Статья 14
Нотариус, удостоверяющий договор о передаче недвижимости из государственной собственности, обязан предоставить копию договора компетентному представителю в срок не позднее 15 дней с даты удостоверения договора.
Если договор о передаче недвижимости заключен в нарушение положений данного закона, закона, регулирующего государственную собственность, или другого закона, компетентный представитель обязан подать иск о признании договора недействительным в течение шести месяцев с даты предоставления договора, а в любом случае не позднее трех лет с даты удостоверения договора.
IV УГОЛОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 15
Штрафом в размере от 50 000 до 150 000 динаров виновного лица, являющегося нотариусом, наказывается за административное нарушение:
- не предоставления компетентному органу заверенной копии договора о передаче недвижимости в соответствии с пунктом 4в настоящего закона;
- не предоставления подписанного заявления с приложенными документами Республиканскому управлению по имуществу Республики Сербии, или компетентному органу автономной области или местного самоуправления в соответствии со статьей 13, пункт 4 настоящего закона;
- не предоставления копии договора компетентному представителю в соответствии со статьей 14, пункт 1 настоящего закона.
V ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 16
На территории базового суда, для которой не назначены нотариусы, до назначения нотариуса с официальным местонахождением в месте нахождения базового суда, дела, связанные с удостоверением (солемнизацией) договоров о передаче недвижимости, осуществляются базовым судом в соответствии с положениями настоящего закона и закона, регулирующего нотариальную деятельность.
Если на территории базового суда назначен нотариус с официальным местонахождением вне местонахождения базового суда, до назначения нотариуса с официальным местонахождением в месте нахождения базового суда, базовый суд имеет право на дела, связанные с удостоверением (солемнизацией) договоров о передаче недвижимости, только на территории города или муниципалитета, в котором не находится официальное местонахождение назначенного нотариуса.
Суды обязаны обеспечить доступ нотариуса к особому реестру договоров о передаче недвижимости, представленных для заверения подписей сторон, который ведется судами до дня вступления в силу настоящего закона в соответствии с Положением о ведении особого реестра договоров о передаче недвижимости (“Службени лист РС”, бр. 4/10).
Статья 17
Настоящим законом утрачивает силу Закон о передаче недвижимости (“Службени лист РС”, бр. 42/98 и 111/09) и Положение о ведении особого реестра договоров о передаче недвижимости (“Службени лист РС”, бр. 4/10).
Статья 18
Настоящий закон вступает в силу 1 сентября 2014 года.
Самостоятельная часть Закона об изменениях и дополнениях Закона о движении недвижимости
(“Службени лист РС”, № 121/2014)
Статья 6
Этот закон вступает в силу на следующий день после его публикации в “Официальном вестнике Республики Сербии”.
