Государственный нотариус или нотариус (Javni beležnik ili Notar) представляет собой одно из важнейших связующих звеньев в процессе покупки недвижимости. Наиболее частое и заметное действие, которое он выполняет в связи с распоряжением недвижимостью — солемнизация договора купли-продажи.
Солемнизация — это необходимая, законодательно определенная процедура, которую выполняет государственный нотариус всякий раз, когда осуществляется сделка с недвижимостью. Простой ответ на вопрос, зачем это нужно, заключается в том, чтобы стороны договора были уверены, что содержание договора законно и соответствует всем требованиям законодательства, указывают в Государственной нотариальной палате Сербии.
Заверению (солемнизации) предварительного договора или договора купли-продажи предшествует детальная проверка документации со стороны нотариуса. В связи с этим продавец должен представить всю оригинальную документацию на объект, которую он имеет. На основе предоставленной оригинальной документации готовится предварительный договор (или договор купли-продажи, если цена выплачивается сразу), который покупатель и продавец должны внимательно прочитать и уточнить все возможные неясности.
Только когда стороны согласуют текст нотариусу отправляется вся необходимая документация по сделке.
Участники сделки и нотариус договариваются о времени заверения, которое подтверждается после того, как нотариус детально проверит всю полученную документацию.
Нотариус проверяет все, что может помочь защитить обе стороны: имеют ли стороны правоспособность и деловую способность, требуемые для проведения сделки, и обладают ли они полномочиями для совершения юридического действия — например, является ли продавец фактическим владельцем недвижимости. Также проверяется, существует ли обременение на недвижимости, была ли эта недвижимость уже продана, есть ли согласие супруга, если продаваемое имущество является совместной собственностью, и будет ли покупатель приобретать имущество как личное или совместное с супругом. Конечно, проверяется и идентичность подписантов, но это лишь меньшая часть всей процедуры, — указывают в Государственной нотариальной палате Сербии.
Временной промежуток между передачей документов и их заверением у нотариуса обычно составляет 2–3 дня, в зависимости от того, есть ли у нотариуса свободные слоты, а также от того, нужно ли дополнять документацию для заверения.
При проведении солемнизации нотариус обязан учитывать интересы всех сторон в юридическом процессе, обращая внимание на все детали и обеспечивая, чтобы все стороны были осведомлены и понимали последствия юридического действия, заключенного солемнизированным договором. В конце концов, нотариус отправляет этот договор в соответствующий кадастр для регистрации, а налоговым органам — налоговую декларацию. Решения кадастра и налоговой администрации направляются сторонам по их домашним адресам, и процесс завершается.
Солемнизированный договор нотариус обязан хранить в своем архиве в течение 20 лет, после чего передать в государственный архив для постоянного хранения. Кроме того, нотариус гарантирует, что работа выполнена в соответствии с законом и всеми нормативными актами.
Процедура солемнизации имеет свою стоимость, которая напрямую зависит от рыночной стоимости недвижимости, которая передается. Согласно Тарифу нотариусов, устанавливаемому министром юстиции, солемнизация договора имеет свою шкалу, а за каждый платеж, который граждане или юридические лица производят нотариусу, выдается фискальный чек. Нотариусы являются плательщиками НДС, поэтому на чеке указывается сумма НДС. Из оставшейся суммы нотариусы перечисляют в бюджет 30% взносов на улучшение условий работы сотрудников правосудия, 15% налога на доходы, 10% налога на прибыль. Оставшиеся тридцать процентов покрывают расходы на заработную плату сотрудников, офисные расходы, обязательное страхование и прочее.