Покупка недвижимости в Сербии для иностранцев в 2024 году — как это сделать и какие существуют расходы? Далее отвечаем на наиболее частые вопросы.
1) Могут ли граждане РФ приобретать право собственности на недвижимость в Сербии?
Важно отметить, что приобретение сельскохозяйственной земли зарезервировано исключительно для граждан Сербии. Исключение составляют граждане ЕС, которые могут приобретать сельскохозяйственную землю при очень строгих условиях.
Вы, как иностранец, можете купить недвижимость в Сербии, переходите к следующему шагу — выполнению всех необходимых предварительных действий. Это поиск подходящей недвижимости, проверка недвижимости, достижение соглашения по цене и переход к реализации сделки.
2) Выбор недвижимости и проведение всех необходимых проверок
После того как вы нашли недвижимость, соответствующую вашим ожиданиям, необходимо провести все юридические проверки. Что включает в себя проверка недвижимости? Помимо посещения объекта и его осмотра, нужно провести проверку с юридической точки зрения. Другими словами, нужно проверить, нет ли на недвижимости каких-либо обременений, ипотек или записей.
В Сербии в последние десятилетия возникало множество проблем с недвижимостью, от недвижимости, которая вовсе не зарегистрирована в Кадастре недвижимости, до объектов, построенных без разрешения компетентных органов, или недвижимости, являющейся предметом споров и т.д. Поэтому необходимо быть осторожным при выборе недвижимости и ее проверке.
Чтобы избежать сомнений и неопределенности относительно того, мешают ли какие-либо обременения совершению сделки, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью. В Сербии только адвокаты, специализирующиеся на недвижимости, обладают необходимыми знаниями для консультаций по вопросам покупки недвижимости.
3) Составление договора купли-продажи
Кроме выполнения необходимых проверок, юридических и фактических, вам потребуется адвокат для следующего шага — составления договора.
После того как стороны договорятся о цене, способе оплаты и сроках передачи собственности, адвокат фиксирует волю продавца и покупателя на бумаге. Он советует в каждом конкретном случае, что будет наиболее выгодно для обеих сторон, чтобы достичь соглашения и избежать возможных разногласий. Адвокат также дает рекомендации по организации перевода денег при оплате стоимости покупки, что особенно важно, если оплата осуществляется из-за границы.
4) Удостоверение у нотариуса (солемнизация)
После того как стороны согласуют все условия договора, необходимо оформить договор у нотариуса. Нотариус, уполномоченный на удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, назначается в районе, где находится недвижимость. У нотариуса стороны подписывают договор, предварительно составленный адвокатом.
Нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, что с юридической точки зрения представляет собой удостоверение договора, и что только на основании договора покупатель не станет владельцем. Все это фиксируется и на этом сделка считается завершенной. Однако следует учитывать, что в этот момент покупатель еще не стал владельцем недвижимости. Только после того как сделка будет зарегистрирована в Кадастре недвижимости на основании удостоверенного договора купли-продажи и Разрешения на регистрацию (разрешение на внесение права собственности), можно сказать, что покупатель стал владельцем.
5) Оплата покупной цены и передача владения
Покупатель оплачивает согласованную покупную цену, а продавец передает покупателю владение на недвижимость. Оплата производится переводом денежных средств с счета покупателя на счет продавца. Передача владения осуществляется так, что продавец вводит покупателя в недвижимость и передает ему ключи.
Например, стороны могут договориться, что покупатель оплатит полную покупную цену в течение 5 рабочих дней после заверения договора купли-продажи у нотариуса, в то время как продавец обязан сразу после получения оплаты передать покупателю владение и ключи.
Это лишь один из способов, как можно регулировать обязательства сторон. Для специфики каждого конкретного случая желательно обратиться за профессиональной юридической помощью, чтобы сбалансировать позиции обеих сторон.
6) Следующий шаг – регистрация в Кадастре недвижимости
После заверения договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности в центральной, единой и публичной книге недвижимости. Республиканский геодезический институт, имеющий свои подразделения на территории всей Сербии, является единственным органом, уполномоченным на регистрацию прав на недвижимость. Ранее, покупатель, после заверения договора у нотариуса, должен был лично подать Заявление на регистрацию права собственности в соответствующую кадастровую службу, теперь весь процесс значительно упрощен.
После заверения договора купли-продажи и получения Разрешения на регистрацию права собственности “Clausula Intabulandi” от продавца, нотариус обязан отправить договор купли-продажи и все другие документы в Кадастровую службу через электронный портал, которая далее осуществляет регистрацию без участия покупателя или продавца.
Введение обязательства для нотариусов в течение 24 часов после заверения договора купли-продажи недвижимости направить заверенный договор в кадастровую службу и подать заявление на регистрацию права собственности для покупателя значительно упростило процесс. Это добавило правовую безопасность в оборот недвижимости, так как уменьшает возможность злоупотреблений и мошенничества, которые имели место в прошлом.
7) Оплата налогов и коммунальных расходов
Хотя после заключения договора купли-продажи, заверения у нотариуса и приобретения права собственности процесс кажется завершенным, необходимо обратить внимание на дополнительные обязательства, связанные с покупкой недвижимости.
При покупке недвижимости уплачивается налог на передачу абсолютных прав. При заверении договора купли-продажи заполняется налоговая декларация для определения налога на передачу абсолютных прав, которую нотариус обязан подать в налоговый орган в течение 24 часов с момента заверения договора.
Хотя согласно Закону о налоге на имущество продавец, как передающий право собственности на недвижимость, обязан уплатить налог на передачу абсолютных прав, на практике чаще всего стороны договариваются, что налог оплачивает покупатель. Таким образом, договором покупатель берет на себя обязательство по уплате налога на передачу абсолютных прав.
Налоговая база для определения налога на передачу абсолютных прав – это согласованная цена недвижимости, если она не ниже рыночной стоимости. Однако, если налоговый орган считает, что согласованная цена ниже рыночной, у него есть 60 дней с момента получения налоговой декларации, чтобы определить базу для налогообложения на уровне рыночной стоимости недвижимости. Налоговая ставка составляет 2,5% от согласованной цены или рыночной стоимости недвижимости, которая является предметом договора.
Помимо налога на передачу абсолютных прав, который уплачивается только один раз при покупке недвижимости, также необходимо учитывать налог на имущество. Как и налоговая декларация по налогу на передачу абсолютных прав, эту декларацию также подает нотариус.
Налог на имущество определяется Решением на годовой основе и уплачивается квартально. Налоговая база для определения налога на имущество – это стоимость недвижимости, установленная налоговым органом. Налоговая ставка составляет 0,4% для недвижимости стоимостью до 10 миллионов динаров, а для более дорогих объектов ставка увеличивается.
Дополнительное преимущество, созданное в соответствии с процессом цифровизации, – возможность самостоятельно подать налоговую декларацию по налогу на передачу абсолютных прав и налогу на наследство и подарок (если вы что-то наследуете/получаете в подарок) в электронном виде. Эта возможность доступна через портал ePorezi, при этом необходимо предварительно установить бесплатное приложение для доступа к электронным сервисам портала. Для регистрации на портале ePorezi необходимо иметь квалифицированный электронный сертификат.
Чтобы завершить процесс покупки недвижимости, также необходимо внести изменения в держателей счетов у соответствующих компаний (например, для электроснабжения, водоснабжения и т.д.).
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Какие расходы у покупателя недвижимости в Сербии?
Расходы на покупку недвижимости зависят от самой стоимости недвижимости. Чем выше стоимость, тем выше расходы.
Кроме покупной цены и сопутствующих банковских расходов на перевод покупной цены, покупатель должен учитывать следующие расходы, связанные с передачей права собственности:
- Налог на передачу абсолютных прав: 2,5% от договоренной или рыночной стоимости недвижимости
- Расходы на адвоката
- Расходы на нотариальное удостоверение договора купли-продажи
Какие документы необходимы при покупке квартиры или дома в Сербии?
Для физических лиц требуются личные документы продавца и покупателя. Для иностранцев документом является паспорт, тогда как для юридических лиц требуется Выписка из регистра хозяйствующих субъектов, которая должна быть должным образом легализована или снабжена апостилем (кроме случаев, когда ее выдает орган страны, с которой Сербия заключила двухстороннее соглашение о снятии необходимости легализации иностранных документов).
Кроме надлежащей международной легализации, для использования в Сербии, Выписка должна быть переведена на сербский язык заверенным судебным переводчиком. Кроме того, непосредственно перед нотариальным удостоверением договора, стороны могут предоставить нотариусу также Выписку из земельного кадастра на объект продажи, чтобы проверить право собственности продавца, хотя нотариус должен проверить кадастровую Выписку по своей служебной обязанности до удостоверения.
Также, важной информацией является наличие брака у продавца или покупателя, а также нужно подтверждение от продавца о том, является ли продаваемая собственность его личным имуществом или имуществом, приобретенным в браке, если он состоит в браке. Важно также знать, находится ли покупатель в браке, чтобы определить, приобретает ли он недвижимость как личное или совместное имущество. В этом случае потребуется также Выписка из книги регистрации браков страны, где был заключен брак, с соблюдением указанных условий легализации и перевода, если речь идет о иностранном государстве.
Нотариус спросит продавца, как он приобрел право собственности на недвижимость. Доказывать способ приобретения продавцом своего права собственности на недвижимость и имущественный режим (является ли это личным, совместным имуществом или долевой собственностью) можно, например, с помощью предыдущего Договора купли-продажи недвижимости, Договора дарения, Решения о наследовании и т.д.