Рынок недвижимости в Белграде: новая реальность

Рынок недвижимости в Белграде уже полтора года живет в новой реальности: как инвесторы искажают картину продаж

Рынок недвижимости в Белграде претерпевает значительные изменения. По данным Республиканского геодезического управления, в первом квартале 2024 года общая сумма, потраченная на недвижимость, составила 479,6 миллиона евро, что на 11% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, когда эта сумма была 537,1 миллиона евро.

Согласно доступным данным, больше всего сделок по купле-продаже квартир в первые три месяца был заключено в жилом проекте Sunnyville в Вишничке бане, где было продано 129 квартир в период с января по март, как показывают данные компании Cordon.

Это на 10 квартир больше, чем было продано в Савском амфитеатре, а средняя цена за квадратный метр в Sunnyville составила 1.675 евро. Эта цена была почти в три раза ниже по сравнению с "Белградом на воде", где средняя цена за квадратный метр в первом квартале составила 4.545 евро.

Третьим по популярности проектом в Белграде были "Ластавице" на улице Юрия Гагарина, где было продано 71 квартира по средней цене 3.230 евро за квадратный метр. Далее следуют Victory Gardens вблизи улицы Пожешка с 53 сделками (средняя цена 2.718 евро за квадратный метр) и Woodstar Residence на Звездари с 43 проданными квартирами (1.750 евро за квадратный метр).

Однако проблема заключается в практике, прежде всего иностранных инвесторов, которые заключают с покупателями предварительные договоры. Эти предварительные договоры не включаются в статистику Республиканской геодезической службы.

Как объясняет Миодраг Газибара, директор компании Cordon, договор подписывается только при заселении в квартиру, поэтому некоторые квартиры, хотя и проданы на основе предварительных договоров, включаются в отчет позже.

Он напоминает, что "Белград на воде" в феврале "имел один впечатляющий день", когда было куплено 147 квартир, но в отчетах Республиканской геодезической службы это "отразится" только через пару лет, когда все квартиры будут завершены и пригодны для заселения, если только кадастр не изменит способ отчетности до этого.

Что изменилось

Как показали данные Республиканской геодезической службы (РГЗ), общая сумма, потраченная на недвижимость в первом квартале, составила 479,6 миллионов евро, что представляет собой снижение примерно на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда эта сумма составляла 537,1 миллионов евро.

Общая стоимость продаж квартир в Белграде

• Первый квартал 2021 года: 440,8 миллионов евро
• Первый квартал 2022 года: 560,8 миллионов евро
• Первый квартал 2023 года: 537,1 миллионов евро
• Первый квартал 2024 года: 479,6 миллионов евро

"Тем не менее, общая сумма в этом квартале, по-прежнему чрезвычайно высока. Первый квартал прошлого года был моментом, когда рынок значительно замедлился. И уже почти 18 месяцев длится новая реальность, без явных признаков быстрого изменения ситуации. Рынок по-прежнему благоприятен для строительства жилья, что отдельные проекты, а не весь рынок в целом, как это было несколько лет назад, могут подтвердить через количество проданных квартир", — говорит Газибара для Forbes Сербия.

По его мнению, замедленный темп продаж в предыдущие периоды не отпугнул часть инвесторов от начала новых проектов. Рынок показывает, что быстрая продажа квартир и ежегодный рост цен на 10-15%, чему мы были свидетелями 4-5 лет назад, не являются обязательными условиями для продолжения строительства.

"Становится очевидно, что часть капитала, который обычно вкладывается в недвижимость как инвестицию, все еще ждет снижения цен, чего в значительной степени пока не происходит. Подобные тенденции были заметны во втором квартале 2022 года, когда на покупку квартир в Белграде было потрачено 712 миллионов евро, что совпало с началом конфликта в Украине, а также в четвертом квартале того же года, когда было потрачено рекордные 826 миллионов евро. В тот момент стало более чем очевидно, насколько рынок квартир в Белграде зависит от инвестиционных покупателей, поскольку оборот четвертого квартала напрямую был вызван ростом арендных ставок в Белграде, и рынок отреагировал так же, как любая биржа: когда дивиденды выросли, вырос и интерес к этому продукту за довольно короткое время", — отмечает Газибара.

Он добавляет, что такие объемы расходов показывают, сколько денег всегда доступно для покупки квартир в Белграде, но на данный момент большинство инвестиционных покупателей все еще ждут, создавая предпосылки для будущего увеличения объема, который может быть вызван каким-либо событием или со временем, через снижение процентных ставок.

Оборот на частично регулируемом рынке остается высоким

Общая сумма сделок с недвижимостью на частично регулируемом рынке (с неполной документацией) на уровне Белграда по-прежнему остается высокой и составляет около 285 миллионов евро за первый квартал. Эта цифра включает дома, гаражи, коммерческие помещения и земельные участки.

"Из этой суммы около 213 миллионов евро составили сделки на первичном рынке (покупка напрямую у инвесторов), что показывает, что наличие надлежащей документации по новым объектам недвижимости по-прежнему является преимуществом. Часть этой суммы связана только с задержкой в выдаче разрешения на использование здания на момент сделки", — поясняет Газибара.

Данные также показывают, что 75% всех сделок были оплачены наличными, а 25% — с помощью ипотечных кредитов. Это небольшое увеличение активности покупателей, использующих кредиты, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда этот процент составлял 73%, что говорит о том, что рынок адаптировался к высоким процентным ставкам. "Европейский центральный банк снизил процентные ставки, в то время как Федеральная резервная система США сделает это только один раз до конца года, что является необычным развитием событий по сравнению с предыдущими периодами", — добавляет Газибара.

Доля ипотечных покупателей

• Первый квартал 2021 года: 35,3%
• Первый квартал 2022 года: 31,4%
• Первый квартал 2023 года: 23,7%
• Первый квартал 2024 года: 24,8%

Квартиры на вторичном рынке снова были более популярны в сделках. Было продано 1.602 квартиры на вторичном рынке и 1.560 квартир на первичном рынке.

Хотя "Белград на воде" не был самым популярным по количеству сделок, он занял первое место по самой высокой цене за квадратный метр, проданную в рассматриваемый период — 10.350 евро. Самая дорогая квартира была продана в районе Савски Венац за 1,22 миллиона евро; покупатель заплатил эту сумму за 188 квадратных метров.

Источник