Рынок недвижимости Черногории: стабилен и продолжает расти

Черногория по-прежнему остается привлекательной для иностранных инвесторов, и нет, это неправда, что иностранцы, в первую очередь русские и украинцы, массово покидают нашу страну, продавая недвижимость по заниженным ценам. Рынок стабилен с тенденцией роста, и прогнозы на ближайший период также весьма положительные, особенно это касается сегмента элитной недвижимости. Черногория продолжает развиваться как привлекательный рынок с множеством запланированных проектов, которые улучшат как инфраструктуру, так и качество жизни.

Такую информацию предоставили собеседники eKapija, с которыми мы проверили, насколько верны все более частые сообщения в СМИ региона о том, что русские и украинцы активно покидают черногорский рынок.

Несомненно, наблюдается определенный спад в инвестициях в недвижимость. Однако инвестиции все еще остаются на высоком уровне, а спад объясняется как глобальными рыночными тенденциями, так и нашими местными проблемами, такими как плохая инфраструктура.

Общий объем инвестиций снижается, но остается высоким

Как сообщил eKapija Дарко Джиканович, аналитик агентства Adriatic Advisors, прямые иностранные инвестиции в недвижимость достигли 237 миллионов евро за первые семь месяцев этого года, что на 9% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года.

— Хотя это снижение значительное, я считаю, что эта цифра все еще относительно высокая, особенно если учесть, что 2023 год был рекордным по инвестициям в недвижимость. Снижение инвестиций в 2024 году частично ожидаемо, поскольку рынок стабилизируется после рекордного роста в предыдущий период, вызванного рядом факторов, в том числе высоким притоком иностранцев, что способствовало буму рынка, — отмечает Джиканович.

По его словам, инвестиции иностранцев в недвижимость только за первые семь месяцев этого года превысили годовой уровень инвестиций в годы до пандемии.

— Это свидетельствует о продолжающемся и сильном спросе со стороны иностранных покупателей, которые видят в Черногории привлекательное место как для жизни, так и для отдыха и инвестиций, — подчеркивает наш собеседник.

Массового оттока и продаж по заниженным ценам нет

Нико Лакович, партнер и исполнительный директор Montenegro Sotheby's Realty, утверждает, что спад на рынке не является тревожным сигналом и не связан с массовым отъездом иностранцев из страны.

— Я категорически опровергаю информацию о том, что иностранцы покидают Черногорию и массово распродают недвижимость. По нашим прогнозам и результатам, достигнутым в этом году, мы вообще не видели ни русских, ни украинцев, которые бы резко или поспешно продавали недвижимость. То, что происходит, — это обычная ситуация, когда они продают недвижимость, но в то же время и покупают. Кроме того, они не продают ее по дисконтным ценам, а по рыночным, — подчеркивает Лакович.

— Правда, что мы наблюдали падение инвестиций на около 9%, но это исключительно связано с тем, что на западе происходит стагнация рынка из-за процентных ставок на недвижимость, что частично сказывается и на нашем рынке. Однако девелоперы здесь это распознали и ввели планы рассрочки, что инвесторы увидели как отличную возможность для вложений в недвижимость. Так, Luštica Bay предлагает план рассрочки на пять лет без процентов, Portonovi также имеет хороший план с определенной ставкой, в то время как Porto Montenegro готовит привлекательное предложение и план рассрочки для нового проекта Synchro, — отмечает Лакович.

Еще одна наша проблема, которая, безусловно, влияет на людей при инвестициях в Черногорию, — это плохая инфраструктура.

— Тем не менее, как мы можем видеть, правительство активно и быстро работает над решением этой проблемы, поэтому мы ожидаем, что и эта ситуация будет преодолена в ближайшем будущем, — подчеркивает Лакович.

Рынок недвижимости в Черногории в настоящее время показывает признаки адаптации после исключительно успешного предыдущего года, говорит для eKapija Наташа Грдинич, исполнительный директор компании CMM Investment Consulting Group.

— Хотя в этом году иностранные инвестиции снизились по сравнению с рекордными показателями прошлого года, это представляет собой естественную фазу в цикле рынка как реакцию на глобальные события, а не признак долгосрочной негативной тенденции, — отмечает она.

Как подчеркивает, многие иностранные инвесторы, включая русских и украинцев, по-прежнему активно инвестируют в Черногорию.

— Они в настоящее время продают недвижимость с большой прибылью из-за цен, которые предлагает рынок, что позволяет им воспользоваться текущим моментом и получить значительную прибыль. Эта стратегия не только улучшает их денежный поток, но и позволяет перейти к другим проектам и инвестициям, учитывая, что рынок оказывается очень хорошим и перспективным, — говорит собеседница eKapija.

По ее словам, в компании CMM следят за всем рынком и с уверенностью могут сказать, что интерес к Черногории значительно возрос.

— Наша постоянная присутствие и анализ рынка позволяют нам заметить растущий интерес со стороны инвесторов, что указывает на стабильность и привлекательность этого рынка, — подчеркивает она.

Историю о повышенной продаже недвижимости, принадлежащей русским и украинцам, опровергает и Иван Дашич из агентства Montenegro Prospects, указывая на то, что подобные утверждения абсолютно необоснованны и что нет данных, которые их подтверждают.

— Проблема в том, что такая информация только вредит черногорскому рынку, что никому не нужно. Фактически, уровень продаж остался стабильным, аналогичным тому, что наблюдалось в предыдущие годы, и абсолютно нет доказательств, которые подтверждали бы утверждения о продаже недвижимости ниже рыночной стоимости, — отмечает Дашич.

Анализы и опыт местных агентств по недвижимости показывают, добавляет он, что цены на недвижимость, которые продавали русские и украинцы, не отличались от цен, которые достигали резиденты, а также владельцы других национальностей, таких как сербы, македонцы или боснийцы, и определенно не были ниже реальной стоимости.

Как он отметил в недавнем материале для eKapija, то, что происходило в последние годы, начиная с момента начала российско-украинского конфликта, заключалось в том, что из-за трудностей с транспортом и отсутствия прямых рейсов в Черногорию некоторые граждане России, в основном люди пожилого возраста, продавали свою недвижимость, поскольку доступ к ней стал затруднительным.

Другим мотивом, который можно рассмотреть в контексте увеличенной продажи, являются санкции, введенные Черногорией против российских граждан, которые привели к усложнению банковских переводов. Многие банки отказывались проводить переводы в Россию, даже гражданам, которые никак не были связаны с режимом, хотя в санкциях, которые Черногория ввела как одно из условий для присоединения к ЕС, об этом не упоминается.

— Тем не менее, многие российские граждане, являющиеся резидентами западноевропейских стран, без каких-либо проблем продолжили покупать недвижимость в Черногории через иностранные банки, — говорит Дашич.

Он также отмечает, что Владислав Маслеников, российский посол в Черногории, недавно заявил, что, несмотря на отношения между Черногорией и Россией, находящиеся на низшем уровне с начала дипломатических отношений между двумя странами, в первые пять месяцев 2024 года в экономику Черногории было инвестировано 54 миллиона евро от россиян. В прошлом году в экономику Черногории было вложено 112 миллионов российских рублей, а 250 тысяч российских туристов посетили Черногорию.

— Большая часть этих средств была вложена именно в недвижимость, и россияне до сих пор являются вторыми крупнейшими инвесторами в стране, — заключает Дашич.

Цены на недвижимость продолжают расти

Говоря о ценах, Дарко Джиканович указывает, что после периода бумов в 2022 и 2023 годах, вызванного различными факторами, такими как приток иностранцев, высокая инфляция и сильная кредитная задолженность граждан, рынок недвижимости в Черногории продолжает демонстрировать значительную активность и в 2024 году.

— Хотя точные данные о количестве сделок с квартирами недоступны, на основании индикаторов с рынка, включая информацию с места и официальную статистику, кажется, что количество сделок уменьшилось по сравнению с 2023 годом, но все еще остается на относительно высоком уровне, — отмечает он.

Несмотря на снижение числа сделок купли-продажи, цены на недвижимость, по его словам, продолжают расти.

— Например, средняя цена однокомнатной квартиры в Подгорице достигла 2000 евро за квадратный метр, в то время как в 2023 году она составляла около 1650, а в 2021 году — 1200 евро за квадратный метр. Это представляет собой рост на 67% за три года, — говорит собеседник eKapija.

На побережье цены значительно выше, а самые дорогие города — Тиват, Котор и Будва.

• В Тивате средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры составляет 3.750 EUR, в Которе — 3.000 EUR, а в Будве — 2.900 EUR за квадратный метр. Немного ниже средние цены в Херцег-Нови (2.500 EUR), Баре (2.200 EUR) и Улцине (1.600 EUR), — отмечает он.

Кроме того, в этих городах, говорит он, есть микролокации, где цены значительно выше показанных средних, в то время как роскошные курорты успешно достигают новых рекордов.

Несмотря на снижение количества сделок, рынок остается активным, и значительные коррекции цен на данный момент не зафиксированы — наоборот, цены продолжают расти, — подчеркивает Джиканович.

Что касается сегмента роскошной недвижимости, Нико Лакович указывает, что, согласно некоторым прогнозам и осуществленным сделкам, цены увеличились примерно на 20%.

Цены очень стабильны и имеют тенденцию к росту. Например, в комплексе Луштица Бэй цены на ключевые проекты, а также на виллы и резиденции колеблются от 10 до 12.000 EUR за квадратный метр. Цены на апартаменты в Порто-Монтенегро колеблются между 9 и 10.000 EUR, а в рамках нового проекта Synchro они будут от 13.000 EUR и выше. Это будут уникальные резиденции, которые будут иметь пляж перед объектами и категорию 5 звезд плюс. За стандартные единицы в комплексе Портонови необходимо заплатить от 9 до 10.000 EUR за квадратный метр, в то время как цены на премиум-объекты и виллы превышают 10.000 EUR, — говорит наш собеседник.

Лакович также отмечает, что данные о падении сделок на 9% относятся к периоду до июля, что может значительно измениться на уровне всего года.

Именно в июле и августе было зафиксировано значительное количество сделок, — подчеркивает он.

Отношение предложения и спроса

Одной из главных причин противоречивости трендов роста цен и падения числа сделок является то, что предложение новостроек ограничено и не соответствует высокой текущей потребности, как со стороны местного населения, так и со стороны иностранцев, считает Дарко Джиканович.

В период с 2018 по 2022 год число новостроек, а также тех, что планируются к строительству, находилось на очень низком уровне. Между тем, спрос продолжал расти, достигнув пика в 2022 и 2023 годах. Строительный сектор теперь осознал этот дисбаланс между предложением и спросом, поэтому сейчас мы наблюдаем рост предложения новостроек, — отмечает он.

Что касается самых востребованных мест, здесь изменений не произошло.

Столица как центр большинства событий фиксирует наибольшую активность и привлекает наибольшее внимание как местного населения, так и иностранных граждан, которые переехали сюда. Побережье, конечно, привлекает наибольшее внимание иностранцев, а самыми привлекательными направлениями остаются Тиват, Котор и Будва. Кроме упомянутых, и в других прибрежных городах мы наблюдаем заметную активность на рынке, а также в процессе реализации несколько очень интересных проектов как в туристическом, так и в сегменте роскошной недвижимости, которые окажут значительное влияние на местные рынки, — подчеркивает Джиканович.

Черногория остается желанным направлением для иностранцев

Что касается прогнозов на ближайший период, собеседники eKapije согласны в одном — иностранцы будут продолжать инвестировать в Черногорию.

Я считаю, что Черногория, когда речь идет о недвижимости, останется привлекательным направлением для иностранных инвесторов. Как развивающаяся страна, которая все больше выходит на международный рынок, у нас есть много чего предложить, особенно в сегменте роскошной недвижимости, — говорит Дарко Джиканович.

То, над чем мы должны работать, — это создание имиджа безопасного инвестиционного направления.

Многие иностранные инвесторы все еще не имеют достаточной информации о Черногории, и как направление они не вызывают доверия. Только когда они посещают Черногорию, они понимают, что здесь действительно предлагается, что часто приводит к их готовности инвестировать, — добавляет он.

Также, на внутреннем плане, плохая инфраструктура и слабая авиасвязь представляют собой препятствия.

Инвесторы хотят простого и быстрого доступа к направлениям, в которые они инвестируют. Я верю, что улучшение дорожной инфраструктуры и увеличение числа прямых рейсов критически важно для дальнейшего развития, — подчеркивает Джиканович.

Он также говорит, что, учитывая то, что цены на недвижимость продолжают расти, в то время как количество сделок падает, покупатели в ближайшем будущем будут иметь более сильные переговорные позиции, чем это было в предыдущие годы, когда продавцы имели доминирующую роль.

Это должно особенно отразиться на сегменте недвижимости низкой и средней ценовой категории, что будет способствовать более сбалансированным условиям на рынке. В краткосрочной перспективе может произойти коррекция цен, а в долгосрочной перспективе очень сложно предсказать ценовые движения, так как на рынок могут влиять многие факторы, включая глобальные экономические и политические события, и изменить прежние тенденции, — отмечает он.

В сегменте роскошной недвижимости, по его словам, не ожидается падения цен.

Роскошная недвижимость продолжает показывать хорошие результаты с очень ограниченным предложением, — заключает Джиканович.

Что прогнозы на ближайший период исключительно позитивные, считает и Наташа Грдиниć.

Черногория продолжает развиваться как привлекательный рынок недвижимости с многочисленными проектами в планах, которые дополнительно улучшат инфраструктуру и качество жизни. С стабилизацией рынка и адаптацией к новым условиям мы остаемся очень желанным направлением для иностранных инвесторов. Вкратце, Черногория по-прежнему является динамичным рынком с большим потенциалом для будущего роста и развития, и как компания CMM мы продолжаем наблюдать и поддерживать растущий интерес к этому региону, — говорит Грдиниćeва.

Нико Лакович повторил, что черногорский рынок остается стабильным, и в ближайшем будущем ожидается дополнительный рост.

Приближение Черногории к Европейскому Союзу, а также развитие новых проектов, таких как Four Seasons и Bigova Bay, принесет новую ценность рынку недвижимости в Черногории. У нас есть страна, которая своей красотой и расположением привлекает иностранцев — здесь нет загрязнений, стоимость жизни относительно низкая, а налоговая политика крайне благоприятная. Также относительно легко получить рабочую визу, мы открытое сообщество, где большинство людей говорит на английском, а всего за два часа полета можно добраться до любого европейского направления. Все это причины, по которым иностранцы с радостью приезжают и будут приезжать в Черногорию, — говорит Лакович.

Он также верит, что застройщики в Черногории продолжат предлагать инвесторам облегчения для покупки недвижимости в виде уже упомянутых планов платежей.

Это еще один фактор, который значительно увеличит объем продаж и будущее сектора роскошной недвижимости. Дело в том, что в потребительском мире, каким он является сегодня, люди таким образом хранят деньги. Они инвестируют в недвижимость, для которой у них есть план платежей, и которая, как ожидается, будет расти в цене. Если, например, они покупают недвижимость, пока она еще в стадии строительства, в тот момент, когда они получают ключи, стоимость этого объекта будет на 20–25% выше, чем то, что они заплатили. Инвесторы это хорошо понимают, поэтому и покупают, и вкладывают в недвижимость, — подчеркивает Лакович, добавляя, что сервис, который клиент получает в этих объектах, дополнительно стимулирует инвесторов и способствует тому, чтобы они быстрее принимали решение о покупке.

Драгана Обрадович.