Пошаговая схема покупки недвижимости в Сербии может быть полезной для понимания процесса и избежания ошибок.
Изучение рынка и выбор недвижимости
Определите цель покупки (жилье для проживания, инвестиция, сдача в аренду и т.д.).
Изучите рынок недвижимости в Сербии, выберите регион и тип объекта (квартира, дом, коммерческая недвижимость).
Используйте интернет-ресурсы, агентства недвижимости, и консультации с местными риелторами для поиска подходящих объектов.
Проверка юридической чистоты объекта
Убедитесь, что выбранная недвижимость зарегистрирована в кадастре и не имеет обременений (залог, арест и т.д.).
Проверьте право собственности на объект. Для этого можно воспользоваться услугами нотариуса или адвоката.
Переговоры и заключение предварительного договора
Ведите переговоры с продавцом или его представителем о цене и условиях сделки.
После достижения договоренности составьте предварительный договор купли-продажи (Predugovor). Этот документ фиксирует основные условия сделки и может предусматривать выплату задатка.
Предварительный договор не является обязательным и, как правило, касается только кредитных (ипотечных) покупателей, но его можно составить и если вы покупатель, оплачивающий наличными. Предварительный договора служит основой для перевода средств из иностранного банка.
Если вы хотите купить недвижимость за наличные, предварительный договор не обязателен; можно сразу переходить к заключению основного договора.
Заключение основного договора
Основной договор купли-продажи (Ugovor o prodaji nepokretnosti) заключается и заверяется у нотариуса (javnog beležnika) в присутствии свидетелей и лицензированного судебного переводчика.
Свидетели необходимы чтобы гарантировать, что стороны действительно подписали то, о чем им сообщили. Лучший совет для иностранного гражданина — попросить двух друзей, которые уже находятся в Сербии, стать свидетелями. Если это невозможно, свидетелей можно нанять, их стоимость составляет, ориентировочно, 3000 динаров за человека. Кроме того, судебный переводчик берет плату за свои услуги в размере от 60 до 80 евро за каждый начатый час.
Оплата и регистрация права собственности
Осуществите полную оплату согласно условиям договора (может быть выплачено через банковский перевод или наличными).
Лучший способ — перевести деньги на свой валютный счет в Сербии и затем осуществить перевод в рамках сербского банка. Рекомендуется перед покупкой недвижимости проконсультироваться в банке о способе и скорости перевода денег. Например, сколько времени потребуется для перевода крупной суммы с счета в России на счет в Сербии.
Деньги с вашего счета в сербском банке переводятся на счет продавца и он предоставляет нотариусу подтверждение clausula intabulandi (разрешение на регистрацию в кадастре недвижимости, подписанное продавцом).
После этого нотариус (javni beležnik) в течение 24-х часов регистрирует переход права собственности на объект в кадастре недвижимости Республики Сербии.
Расходы на оформление сделки
Такса за заверение договора (зависит от стоимости недвижимости, но обычно до 500 евро)
Судебный переводчик — 60-80 евро за час
Если нет своих свидетелей, 3000 динаров за человека
Комиссия банка и комиссия агентства
Получение свидетельства о праве собственности
После регистрации сделки в кадастре вы получите свидетельство о праве собственности на недвижимость (Izvod iz katastra nepokretnosti). На это может уйти от 10 дней до нескольких месяцев в зависимости от региона.
Оплата налогов
Налог на переход абсолютных прав, который составляет 2,5% от стоимости недвижимости и оплачивается после получения решения от налогового органа (наибольшая статья расходов).
Важно помнить, что иностранные граждане не имеют права на возврат НДС или налога на переход абсолютных прав.
Использование и управление недвижимостью
После завершения всех формальностей, вы можете начать использовать недвижимость по назначению. Не забудьте зарегистрировать свои данные у поставщиков коммунальных услуг — электричество, водопровод, отопление…
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, возможно, потребуется зарегистрироваться в налоговых органах и оплачивать соответствующие налоги.